August 2011

Byggande av passivhus ger det bättre lånevillkor?

Jag ställde frågan till de svenska storbankerna: ”- Om en blivande kund vänder sig till er för att bygga ett nytt hus och behöver låna pengar, hur stor roll spelar det då att villan de tänkt bygga är ett passivhus?” Svaren blev ungefär som jag misstänkte.

• De svenska bankerna har inte förstått vad ett passivhus innebär.

• De har inte förstått att man som boende i ett passivhus får mer pengar över till annat istället för att betala höga elräkningar.

• De har inte förstått att ju mer som elpriserna ökar desto mer lönsamt blir det att bygga/bo i ett passivhus.

När vi byggde vårt hus så vände vi oss till en av de större bankaktörerna. När handläggaren sitter och räknar så säger hon, -jo sen har vi ju driftkostnaden. Vi förklarade då vilken driftkostnad vi skulle få och visade henne alla beräkningar och fick då till svar att de har en schablonkostnad för driften på en villa som är 42 000 kr. Hon kunde tänka sig att sänka den lite men inte så mycket som våra beräkningar låg på för det gick inte i deras dataprogram.

Ovanstående lilla scenario tycker jag visar ganska tydligt var problemet ligger idag. Bankerna behöver utbildning och förståelse för vad passivhus är för något. Det måste vara skillnad att låna ut pengar till en fastighet som har 40 000 kr eller 7000 kr i driftkostnad. Eller är det inte det för bankerna så länge som ”återbetalningsförmågan” finns? Fast ökar inte återbetalningsförmågan om familjen som bygger ett passivhus har mer pengar att röra sig med och inte är lika känsliga för energipriser.

Samtidigt vill jag också skriva några rader om den enormt goda vilja som finns bland många bankers lokala kontor. I Umeå så är tex Olle Karlsson från Nordea och Anders Strömberg från Swedbank med i Nätverket för hållbart byggande och förvaltande i kallt klimat. År 2008 bildades det i Umeå och består av företag, organisationer och myndigheter som tillhör alla länkar i byggkedjan.

I nyhetsbrev nummer två (pdf länk) så säger de båda så här:

“Sida vid sida stod Olle Karlsson, Nordea, och Anders Strömberg, Swedbank, för att tala om möjlig finansiering för hållbart byggande. Lokalt är viljan god, men båda beto­nade att bankbranschen är lite trögrörlig. Jag skulle önska att bankledningarna såg skillnaden mel­lan energieffektivisering och kosmetika. Man borde titta mer på livskostnaden. Men det pågår en förändringsprocess. Anders Strömberg betonade att för bankerna handlar det till stor del om kassaflöde. Men vi kan justera villkoren om åtgärder ger sänkta drifts­kostnader. Eller ökade intäkter. Vilka kranar man skruvar på spelar ingen roll.

Han påpekade samtidigt att beslut och riktlinjer i bankerna sker ovanför den lokala nivån. Men, som Olle Karlsson nämnde, den nivån kan påverkas: Vi för vidare fakta och inspiration från Nätverket, men det tar tid innan det slår igenom i kreditrummet. Förslaget vid Storforum om att utbilda de högsta bankled­ningarna i hållbara frågor ser både Olle Karlsson och Anders Strömberg som en bra idé.”

Jag har själv också varit i kontakt med en av Sveriges största banker och jag kan intyga att det Olle Karlsson och Anders Strömberg säger stämmer överens med det som jag har hört.

Jag vill avsluta detta blogginlägg med ett par frågor.

Vilken blir det första svenska banken som erbjuder bättre lånevillkor vid byggande av passivhus?

Vilken blir den första banken som inte bara pratar om energibesparing och hållbarhetsfrågor utan faktiskt visar att man menar det också?

Frågan jag ställde till storbankerna var: Om en blivande kund vänder sig till er för att bygga ett nytt hus och behöver låna pengar, hur stor roll spelar det då att villan de tänkt bygga är ett passivhus? Samtliga banker svarade vilket jag tackar för. Här är deras svar:

Handelsbanken
Inom Handelsbankskoncernen har vi inte några centrala direktiv i denna fråga.
I Handelsbankens decentraliserade sätt att jobba görs individuella prövningar på varje kontor. Den bokalkyl som ligger som underlag för alla kreditbeslut innehåller bl a driftskostnader. Lägre och bestående driftskostnader är generellt en positiv variabel vid kreditbedömningen.

Swedbank
Det som avgör om en kund får ett lån beviljat eller ej är alltid återbetalningsförmågan, och alltså inte vilken typ av objekt som ska belånas. Givet att lånet beviljas tillämpas därefter våra vanliga kreditvillkor, oavsett om det är ett passivhus.

Danske Bank
Det scenario du beskriver tar vi inte någon speciell hänsyn till att huset som den nya kunden ska bygga är ett s k passivhus. Detta är något som självklart kan ändras i takt med ökad efterfrågan. Men än så länge är det traditionella villkor såsom egen kontantinsats, betalningsförmåga, pris på objektet o s v som kunden måste uppfylla. Precis som vid bygge och köp av ett vanligt hus med andra ord.

SEB
På SEB tillämpar vi alltid individuell prissättning vid utlåning. Då spelar givetvis saker som driftskostnader in i den totala kalkylen, och den lånesökande kan på så sätt få bättre villkor på sitt byggnadslån. Däremot har vi ingen generell policy att lämna rabatter för t ex passivhus eller andra byggnadstekniker.

Nordea (telefon)
Passivhus är ett så nytt fenomen vilket gör det svårt att sia om andrahandsmarknaden. Vi premierar miljöhus generellt. Går på deras hustillverkarnas driftskostnad. Det ger en positiv helhetsbild om huset drar mindre energi.

Vad innebär det vid en värdering om villan är byggd som passivhus?

Anser mäklare som skall vara experter på att värderingar att ett passivhus uppbringar ett högre värde än ett likvärdigt hus ej byggt som passivhus? Efter att ha kontaktat några av de största mäklarbyråerna så kan jag faktiskt inte svara på denna fråga. Anledningen är att jag bara fått svar från tre mäklarfirmor. Varför inte fler svarat kan man bara gissa. Min högst personliga gissning är att de vet helt enkelt inte hur de skall värdera ett passivhus.

Från de fyra som jag fått svar ifrån så skriver de också olika. Skandiamäklarna skriver att värderingen av ett passivhus skulle ligga högre än ett motsvarande ”vanligt” hus. De kan dock inte ge några siffror. Helt klart förståligt. Företaget Notar skriver tvärtom att passivhus inte är allmänt känt och att det inte skulle påverka en spekulants köpvilja samt att ett nybyggt hus med stora glaspartier är viktigare än driftkostnad. Mäklarhuset säger att ju mer elpriserna ökar borde det ju vara mer intressant för köparna att beredda att betala mer för ett passivhus. Jag kan inte annat än att hålla med.

För mig så låter detta som ett riktigt köpläge. Energipriserna har gått upp senaste tiden och kommer med största sannolikhet att fortsätta göra det. Om du skulle välja att bygga ett passivhus så kommer du att ha mer i plånboken efter att räkningarna är betalda än om du skulle bygga det där huset med stora glasytor. Dessutom så kommer de personer som valde huset med glasytorna att att ha problem med inomhustemperatur och kallras.

Så hur kan man sammanfatta detta. Passivhusen har ännu inte slagit igenom på den svenska marknaden, men det kommer de göra tids nog. Under tiden så råder det djungelns lag angående en värdering. Det skiljer dessutom inom de olika mäklarbyråerna, där enskilda medarbetare vet vad passivhus är för något och dess inverkan på din totalekonomi. Att det är så i verkligheten har jag personligen erfarenhet av. Vid värdering av Passivhus Granbäck så valde vi att anlita ett flertal värderingsmän/kvinnor. Ett person som kom var utbildad fastighetsekonom och visste därför mycket väl vad passivhus var för något. När vi fick alla värderingspapper så skiljde det över 33% mellan de olika värderingar som mäklarföretagen gjorde.

33%! Det är sedan dessa siffror som banken använder när ditt byggnadskreditiv skall göras om till bolån. Det är också värderingen som kan avgöra om du får ett topplån på din bostad eller inte.

Jag är medveten om att det inte kan vara helt lätt att göra en värdering av ett passivhus då de än så länge inte är så vanliga på marknaden men när de företag som dagligdags jobbar med värderingar inte ens är överens om ett passivhus uppbringar ett mervärde eller inte och värderingarna skiljer sig åt med så stora siffror som 33% då inser man att någonting inte stämmer och att vad som behövs är utbildning inom mäklarbranschen och fortsätta berätta samt informera blivande husköpare om vad passivhus är och hur bra det är för deras totalekonomi.

Frågan, ”-Vad innebär det vid en värdering om villan är byggd som passivhus?” ställde jag till följande mäklarbyråer:

Svensk fastighetsförmedling
Notar
Mäklarringen
Skandiamäklarna
Mäklarhuset
Husmanhagberg

Av dessa var det bara fyra som behagade svara. Dessa företag var: Notar, Skandiamäklarna, Mäklarhuset och Svensk Fastighetsförmedling. Här är deras kompletta svar:

Skandiamäklarna svarade per mail
Det är ju inte så vanligt med passivhus och därför kan det vara lite svårt att göra en korrekt värdering av ett passivhus. Jag har dock talat med några mäklare som var insatta i syftet med passivhusen och dess byggteknik. Syftet med passivhus är ju att vara energisnålt. Det är således bra för miljön och bra för plånboken, i alla fall i det långa loppet. Som vi ser det så ligger det i tiden och medvetandegraden om miljön och energibesparande åtgärder har förbättrats. Detta innebär att värderingen av passivhus skulle ligga högre än ett motsvarande ”vanligt” hus. Hur mycket kan jag tyvärr inte svara på i dagsläget.

Vi på SkandiaMäklarna har sedan en tid tillbaka engagerat oss i miljön på ett tydligare sätt. Bland annat ger ut information och enkla tips till våra kunder hur man kan spara på energin i hemmet och dessutom få en bättre ekonomi.

Notar svarade per mail
En värdering baseras på många olika faktorer, det som våra spekulanter främst tittar på är:
1.Läge
2.Storlek/funktion/antal rum
3.Ålder och skick
4.Arkitektur
En låg driftskostnad är också en sak som har betydelse men just ordet Passivhus är ingenting som är allmänt känt och påverkar i sig inte spekulanternas köpvilja märkbart. På nya hus är stora öppna ytor och rejäla glaspartier från golv till tak viktigare så länge som driftskostnaden är inom ramen för vad som kan anses normalt för ett nytt hus. Just arkitekturen med stora glaspartier kan vara svårt att kombinera med kraven för ett passivhus vilket gör att ett nybyggt icke-passivhus sannolikt inbringar ett högre marknadspris under förutsättning att övriga attribut är jämförbara.

Mäklarhuset svarade per telefon
Man får nog idag inte jättemycket mer betalt för ett passivhus. Folk räknar inte med driftkostnaden på samma sätt som de borde. Att värdera ett passivhus är jättesvårt då inga passivhusvillor har kommit in på begagnatmarknaden vilket gör detta jättesvårt.

Du kommer kunna få bättre värdering i framtiden men den initiala kostnaden man betalt för huset idag kommer man idag inte att få tillbaka fast ju mer elpriserna ökar borde det ju vara mer intressant för köparna att beredda att betala mer för ett passivhus.

Svensk Fastighetsförmedling
En värdering av villa bygger på en mängd olika faktorer så som läge, ålder, skicket på villan i största allmänhet m.m. Om det är ett s.k. passivhus torde det innebära lägre driftskostnader är en villa med traditionell isolering och uppvärmning. Detta borde som enskild faktor innebära ett positivt inslag vid en värdering. Hur mycket är omöjligt att svara på utan att ha en helhet av objektet/villan.

Passivhus eller inte passivhus

Jag borde inte bli förbaskad. Jag borde bli tacksam. Dock så finns det någonting i mig som gör att jag ändå blir lite, lite sur. Troligtvis för att jag och Linda har kämpat så hårt att bygga Stockholms första passivhus.

Överallt så kan man idag läsa om passivhus. Det ena huset är smartare än det andra och i reklammaterialet så kan man ofta läsa något om Nasa, rymdisolering eller varför inte målarfärg som nästan gör ditt hus till ett kärnkraftverk. Allt detta till en kostnad av samma som ett BBR byggt hus. Undra hur många som går på det?

Så varför skriver jag om detta, det är väl jättebra att det sparas energi? Jo, visst är det det men det skall göras med bra produkter, produkter som går att lita på och framförallt så skall inte kunderna som gör sitt livs största köp bli lurade.

För att använda begreppet passivhus för en byggnad så krävs att ett antal grundläggande krav för denna typ av byggnad skall uppfyllas. På så sätt kvalitetssäkras innebörden av byggkonceptet i marknadsföring och kommunikation inom bygg- och förvaltningsprocessen. Det finns två beräkningsmetodiker, en internationell och en svensk som är anpassad efter svenska förhållanden och byggregler.

Vissa byggare verkar tro att om de bara ”slänger” i tillräckligt mycket isolering i en vägg så klarar huset kraven för passivhus och de kan således marknadsföra och sälja huset som ett passivhus. Detta stämmer inte och du som blivande husköpare bör skriva ett avtal där någon av ovanstående beräkningsmetodiker skall användas. Om byggaren inte klarar av att uppfylla kraven så skall X-antal kronor dras av på slutfakturan. Det sistnämnda är mitt tips till er som privatperson. Ett annat tips är att ta hjälp av en jurist vid upprättande av ett sådant avtal.

För att få ett riktigt energisnålt hus så gäller det att huset är tätt. Tätheten är av mycket stor betydelse. Ställ krav på täthetsprovning av din hustillverkare oavsett om det är passivhus du bygger eller inte.

Att bygga energisnålt och att bygga ett passivhus är bra för din egen ekonomi men som alltid när något ”nytt” kommer så kommer också lyckosökarna som ett brev på posten. Tänk på detta när ni drömmer om ert nya energisnåla boende.

Solceller på garaget för att ladda elbilen

När vårat hus projekterades för många år sedan så hade jag planer på att sätta upp solceller på garage taket för att ladda batterier som stod i garaget. Med hjälp av dessa skulle jag sedan ladda en elbil. Detta var tanken. Men tyvärr så var jag för tidigt ute. Solcellerna var inte tillräckligt effektiva och elbilarna lyste med sin frånvaro. Är tiden mogen? Är solcellerna tillräckligt effektiva?

Gällande utbudet av elbilar så är det fortfarande begränsat. Jag skulle vilja sälja vår smart och istället skaffa en liten elbil (finns Smart EV annat än som test?). Visst är det så att det finns elbilar på marknaden men antingen så är de gamla konverterade bilar av entusiaster eller också är det nya och extremt dyra.

Vid byggandet av huset så hade jag faktiskt ett elbilsföretag på besök hos mig. Det var det nystartade företaget Vehiconomics som var på plats. De skulle börja bygga en ny bil som heter Smite. Tyvärr så verkar de ha fått problem med finansieringen av denna bil som för min del skulle vara det perfekta pendlarfordonet till jobbet. Besök gärna deras websida och läs mer http://www.mysmite.com

Vad som händer i framtiden kan man naturligtvis bara sia om men ovan har ni min förhoppning.