Energipriser

Vad innebär det vid en värdering om villan är byggd som passivhus?

Anser mäklare som skall vara experter på att värderingar att ett passivhus uppbringar ett högre värde än ett likvärdigt hus ej byggt som passivhus? Efter att ha kontaktat några av de största mäklarbyråerna så kan jag faktiskt inte svara på denna fråga. Anledningen är att jag bara fått svar från tre mäklarfirmor. Varför inte fler svarat kan man bara gissa. Min högst personliga gissning är att de vet helt enkelt inte hur de skall värdera ett passivhus.

Från de fyra som jag fått svar ifrån så skriver de också olika. Skandiamäklarna skriver att värderingen av ett passivhus skulle ligga högre än ett motsvarande ”vanligt” hus. De kan dock inte ge några siffror. Helt klart förståligt. Företaget Notar skriver tvärtom att passivhus inte är allmänt känt och att det inte skulle påverka en spekulants köpvilja samt att ett nybyggt hus med stora glaspartier är viktigare än driftkostnad. Mäklarhuset säger att ju mer elpriserna ökar borde det ju vara mer intressant för köparna att beredda att betala mer för ett passivhus. Jag kan inte annat än att hålla med.

För mig så låter detta som ett riktigt köpläge. Energipriserna har gått upp senaste tiden och kommer med största sannolikhet att fortsätta göra det. Om du skulle välja att bygga ett passivhus så kommer du att ha mer i plånboken efter att räkningarna är betalda än om du skulle bygga det där huset med stora glasytor. Dessutom så kommer de personer som valde huset med glasytorna att att ha problem med inomhustemperatur och kallras.

Så hur kan man sammanfatta detta. Passivhusen har ännu inte slagit igenom på den svenska marknaden, men det kommer de göra tids nog. Under tiden så råder det djungelns lag angående en värdering. Det skiljer dessutom inom de olika mäklarbyråerna, där enskilda medarbetare vet vad passivhus är för något och dess inverkan på din totalekonomi. Att det är så i verkligheten har jag personligen erfarenhet av. Vid värdering av Passivhus Granbäck så valde vi att anlita ett flertal värderingsmän/kvinnor. Ett person som kom var utbildad fastighetsekonom och visste därför mycket väl vad passivhus var för något. När vi fick alla värderingspapper så skiljde det över 33% mellan de olika värderingar som mäklarföretagen gjorde.

33%! Det är sedan dessa siffror som banken använder när ditt byggnadskreditiv skall göras om till bolån. Det är också värderingen som kan avgöra om du får ett topplån på din bostad eller inte.

Jag är medveten om att det inte kan vara helt lätt att göra en värdering av ett passivhus då de än så länge inte är så vanliga på marknaden men när de företag som dagligdags jobbar med värderingar inte ens är överens om ett passivhus uppbringar ett mervärde eller inte och värderingarna skiljer sig åt med så stora siffror som 33% då inser man att någonting inte stämmer och att vad som behövs är utbildning inom mäklarbranschen och fortsätta berätta samt informera blivande husköpare om vad passivhus är och hur bra det är för deras totalekonomi.

Frågan, ”-Vad innebär det vid en värdering om villan är byggd som passivhus?” ställde jag till följande mäklarbyråer:

Svensk fastighetsförmedling
Notar
Mäklarringen
Skandiamäklarna
Mäklarhuset
Husmanhagberg

Av dessa var det bara fyra som behagade svara. Dessa företag var: Notar, Skandiamäklarna, Mäklarhuset och Svensk Fastighetsförmedling. Här är deras kompletta svar:

Skandiamäklarna svarade per mail
Det är ju inte så vanligt med passivhus och därför kan det vara lite svårt att göra en korrekt värdering av ett passivhus. Jag har dock talat med några mäklare som var insatta i syftet med passivhusen och dess byggteknik. Syftet med passivhus är ju att vara energisnålt. Det är således bra för miljön och bra för plånboken, i alla fall i det långa loppet. Som vi ser det så ligger det i tiden och medvetandegraden om miljön och energibesparande åtgärder har förbättrats. Detta innebär att värderingen av passivhus skulle ligga högre än ett motsvarande ”vanligt” hus. Hur mycket kan jag tyvärr inte svara på i dagsläget.

Vi på SkandiaMäklarna har sedan en tid tillbaka engagerat oss i miljön på ett tydligare sätt. Bland annat ger ut information och enkla tips till våra kunder hur man kan spara på energin i hemmet och dessutom få en bättre ekonomi.

Notar svarade per mail
En värdering baseras på många olika faktorer, det som våra spekulanter främst tittar på är:
1.Läge
2.Storlek/funktion/antal rum
3.Ålder och skick
4.Arkitektur
En låg driftskostnad är också en sak som har betydelse men just ordet Passivhus är ingenting som är allmänt känt och påverkar i sig inte spekulanternas köpvilja märkbart. På nya hus är stora öppna ytor och rejäla glaspartier från golv till tak viktigare så länge som driftskostnaden är inom ramen för vad som kan anses normalt för ett nytt hus. Just arkitekturen med stora glaspartier kan vara svårt att kombinera med kraven för ett passivhus vilket gör att ett nybyggt icke-passivhus sannolikt inbringar ett högre marknadspris under förutsättning att övriga attribut är jämförbara.

Mäklarhuset svarade per telefon
Man får nog idag inte jättemycket mer betalt för ett passivhus. Folk räknar inte med driftkostnaden på samma sätt som de borde. Att värdera ett passivhus är jättesvårt då inga passivhusvillor har kommit in på begagnatmarknaden vilket gör detta jättesvårt.

Du kommer kunna få bättre värdering i framtiden men den initiala kostnaden man betalt för huset idag kommer man idag inte att få tillbaka fast ju mer elpriserna ökar borde det ju vara mer intressant för köparna att beredda att betala mer för ett passivhus.

Svensk Fastighetsförmedling
En värdering av villa bygger på en mängd olika faktorer så som läge, ålder, skicket på villan i största allmänhet m.m. Om det är ett s.k. passivhus torde det innebära lägre driftskostnader är en villa med traditionell isolering och uppvärmning. Detta borde som enskild faktor innebära ett positivt inslag vid en värdering. Hur mycket är omöjligt att svara på utan att ha en helhet av objektet/villan.

Energipriser

Billigare eller dyrare elpriser

Landets energirådgivare tror att energipriserna kommer att stiga kraftigt i framtiden. Närmare 40 procent tror att priserna minst kommer att fördubblas de kommande 20 åren. Trots detta utgår såväl Boverket som banker från dagens energipriser när regeländringar och räntevillkor ska beslutas.

Mineralullsproducenternas branschorganisation Swedisol och Svenska Borrentreprenörers branschorganisation Geotec har i en undersökning frågat landets energirådgivare om deras kunskap om och inställning till olika energislag, åtgärder inom energieffektivisering och om deras rådgivning.

Och ska svenska fastighetsägare tro på landets energirådgivare stundar betydligt högre utgifter för användning av el och annan energi. Inte minst för uppvärmningen som står för 60 procent av energianvändningen i våra byggnader.

Var fjärde energirådgivare tror på en mycket kraftig ökning av energipriserna, minst 200 procent. Flera bedömer att energipriserna kommer att stiga med så mycket som 500 procent.

– Vi delar energirådgivarnas bedömning att energipriserna kommer att stiga kraftigt de närmaste 20 åren. Det märkliga är att varken myndigheter eller banker tar hänsyn till denna förväntade utveckling, säger Conny Pettersson, vd på Swedisol.

– Boverket har exempelvis haft en konsekvensutredning av revidering av sina byggregler, BBR, ute på remiss. I den utgår man i sina resonemang och slutsatser från dagens energipriser.

– Bankerna gör samma kardinalfel när de gör kalkyler som ligger till grund för räntevillkor för lågenergihus. Det här är ett tankefel som hämmar den nödvändiga satsningen på nybyggnation av hus med mycket låg energiförbrukning och en upprustning av våra befintliga byggnader som vi står inför, inte minst miljonprogrammet. Energipriserna kommer att fortsätta öka kraftigt – den enda långsiktiga strategin måste därför vara att minska energianvändningen i våra byggnader, både för miljöns och plånbokens skull, säger Conny Pettersson.

Vilka energibesparande åtgärder tycker då energirådgivarna är de mest lönsamma? Det absolut dominerande svaret är förbättringar av byggnadens så kallade klimatskal, till exempel tilläggsisolering och fönsterbyten. Två av tre nämner denna typ av åtgärd, medan andra åtgärder som byte av energikälla, styr- och ventilationsåtgärder och värmepumpar vardera endast får runt tio procent av svaren.

Källa: Swedisol

Här finns hela rapporten

Energipriser

En handbok om energieffektivt byggande

Passivhus – en handbok om energieffektivt byggande från Svensk Byggtjänst är en inspirationskälla och kunskapsbank för den som vill bygga och förvalta energieffektivt. Författarna Lars Andrén och Lars Tirén ger läsarna enkla och handfasta råd i ämnet.

Intresset för energieffektivt byggande har växt i takt med att energipriserna rusat i höjden. Samtidigt har miljömedvetenheten blivit större under senare år. Dessutom ökar kraven från bland annat EU att nya byggnader ska ha god energiprestanda.

Lars Tirén har ett förflutet som vd för Eksta Bostads AB i Kungsbacka, som i många år arbetat för att minska energianvändningen i sina fastigheter. Han välkomnar de nya kraven:

– Redan för 20 år sedan byggde vi hus som använde mindre energi än dagens byggnorm anger. Det visar hur generösa våra regler är när det gäller byggnaders energiprestanda.

Lars Tirén menar att de strängare kraven inte borde reserveras för nyproduktion utan gälla varje gång man söker bygglov för ombyggnation:

– Med den takten som sker idag kommer vi aldrig att kunna minska energianvändningen i vårt fastighetsbestånd.

Boken ger därför tips om minskad energianvändning för såväl byggherrar (nyproduktion och ombyggnation) som entreprenörer, förvaltare och brukare.

– Sverige har tillsammans med Tyskland legat långt framme när det gäller teknikutveckling inom förnybar energiteknik och energieffektivt byggande. I boken presenterar vi flera intressanta projekt att inspireras och lära av, säger Lars Andrén. Lars har lång erfarenhet inom solenergi och brinner av det skälet lite extra för passivhus:

– Man måste nästan ha med solenergi för att en byggnad ska kunna uppnå passivhusstandard. Det finns flera goda exempel på innovationer som vi utvecklat i Sverige.

Författarna visar hur temperatur, styrning, luftkvalitet, lufthastighet samverkar i ett system för att uppnå ett gott inneklimat.

Flera olika tekniker, materialval och arbetsmetoder presenteras. Här anges också produktionskostnader och energianvändning uppdelad på användningsområden.

Kapitlet Att bygga passivhus går igenom allt från projektorganisation, arkitektur till specifika konstruktionslösningar. Den stora utmaningen ligger i att tidigt under processen få till stånd en samverkan och få alla att arbeta mot ett gemensamt mål. De byggtekniska lösningarna är inte mer komplicerade än i andra projekt, det är helhetssynen och hur man sätter samman organisationen som till stora delar är avgörande för hur lyckat resultatet blir.

Ekonomin i produktion, drift och underhåll har fått ett eget kapitel. Författarna visar hur merkostnaden i produktionen ligger i storleksordningen 2–9 procent jämfört med liknande konventionella byggnader. Som ett resultat av detta blir driftskostnaderna väsentligt lägre. Detsamma gäller underhåll eftersom passivhus ofta byggs med god kvalitet i utförande och material.

Det är svårt att exakt analysera driftskostnader 30-50 år fram i tiden. Författarna ger råd om hur man räknar ut LCC och gör en kostnadsanalys för passivhuset.

Om författarna:
Lars Andrén är verksam i solenergibranschen. Han är välkänd föreläsare och skribent och har även skrivit flera böcker på temana solenergi och värme för småhus. Lars Tirén har varit vd för Eksta Bostads AB i Kungsbacka, ett av landets mer framsynta bostadsbolag när det gäller implementering av förnybar energi.

Tio tips för energieffektivt byggande:
1. Tydlig objektbeskrivning och målformulering.
2. Utse samarbetspartners med omsorg.
3. Skapa tidigt en vi-känsla.
4. Värna kvaliteten.
5. Att bygga passivhus är att skapa en helhetslösning.
6. Lufttätheten är central – utse gärna en täthetsansvarig.
7. Undvik alla former av köldbryggor.
8. Var uppmärksam på fuktproblematiken.
9. Ställ höga komfortkrav.
10. Följ upp ekonomi och funktion.
Boken är försedd med en utförlig litteraturförteckning och ett sakregister.

Boken kan köpas via Svensk Byggtjänst, klicka här

Svensk Byggtjänst är bygg- och fastighetssektorns ledande informationsföretag. Sedan 1934 har vi samlat in, strukturerat och sålt den information som krävs för att planera, konstruera, bygga och förvalta hus och anläggningar. Svensk Byggtjänst är störst i Sverige inom professionell bygg- och fastighetslitteratur. I sortimentet finns idag ett hundratal egna titlar och närmare 2000 titlar från externa utgivare. Ett stort antal av titlarna finns också tillgängliga som e-böcker.

Mycket av informationen ovan kommer från Klimatsmart.se

Energipriser

NCC & Passivhus

Enligt uppgift har nu NCC startat sitt bygge av passivhus i Beckomberga som tyvärr fick ligga ett tag i malpåse. Ny beräknad inflyttning hösten 2010. Jag ska försöka att ta mig dit och ta lite bilder till bloggen.

Så här skriver NCC om passivhus på sin websida; att dra ner energianvändningen i våra bostäder är nödvändigt. Med stigande energipriser är det både tryggt och alltmer lönsamt att äga ett lågenergihus. Och framför allt tjänar miljön på energieffektivare hus. Ett exempel på lågenergihus är så kallade passivhus som huvudsakligen värms upp av kroppsvärme, elektriska apparater, belysning och solinstrålning.

NCC ligger långt framme i utvecklingen av passivhus. Nu ökar vi takten ytterligare och bygger fler passivhus i hela landet. Denna typ av hus innebär en något högre investering i byggskedet, men blir på sikt billiga att äga tack vare kraftigt minskade driftskostnader.

Hör Svante Wijk, Energisamordnare på NCC berätta om NCC’s planer om passivhus

Andra passivhus NCC har byggt eller kommer att bygga är:

OXTORGET I VÄRNAMO
HAMNHUSET I GÖTEBORG
PORTVAKTEN I VÄXJÖ
GÄDDEHOLM, VÄSTERÅS

Läs mer om NCC och deras tankar, funderingar om passivhus

Energipriser

Energislöseri!

Foto: Gunnar Seijbold, bilden kommer från: www.se2009.eu

Vi slösar mycket mer med energi än de flesta av oss är medvetna om. Två tredjedelar av all energi som vi använder för att få el, värma upp våra hus eller driva våra bilar försvinner till ingen nytta.

Det har professor Sven Werner, högskolan i Halmstad, räknat ut och på torsdagen drog han sina siffror för EU:s energiministrar på deras informella ministermöte i Åre.

Ola Alterå, statssekreterare med ansvar för energifrågor, känner både förtvivlan och hopp när han ser Sven Werners beräkningar.

Alterå tycker sig se ett uppvaknande bland ansvariga ministrar, inte minst med tanke på den globala klimatförändringen.

– Insikten om klimatförändringen och vad som måste göras driver fram åtgärder. Energieffektivisering är som ett första steg många gånger billigare och enklare än att ställa om energiproduktion, säger han.

Ovanstående kommer från Dn.se
Lars-Ingmar Karlsson

Det är precis detta som jag har argumenterat för och som nu är uppe på EU nivå. Inom en snar framtid så kommer energieffektivt byggande vara mer eller mindre tvingande och politiker älskar styrmedel såsom höga skatter. Vart tror ni att det är på väg? Jag gissar på ännu högre krav på nyproduktion samt höjda energipriser i framtiden.