värdering

Återblick 2011

Bostadsminister Stefan Attefall skriker på kommunerna att de ställer för höga energikrav. Kanske Stefan Attefall borde ta upp detta med Boverket istället så kommunerna slipper detta. Först då skulle vi kunna få en bra byggpolitik med klara spelregler över hela landet vilket skulle gynna alla.

Årets ris går till alla de företag som envisas med att gå ut och skrika att deras produkter är anpassade för passivhus trots att det inte stämmer. Det finns många företag som vill “rida på vågen” därute. Om du skall bygga passivhus, välj ett seriöst företag och välj etablerade bra produkter.

Fiskarhedenvillan sällar sig till den tyvärr lilla skaran hustillverkare som erbjuder passivhus.

De Syd Koreanska tv-bolagen fortsätter vallfärda till Stockholms första passivhus. Det var pga av detta jag skrev pressmeddelandet: Stockholms första passivhus – Mer känt i Syd Korea än i Sverige.

Energikontoret Mälardalen arrangerade visning av Passivhus Granbäck med föreläsning av Anders Olsson, Paroc.

Sverige delas upp i tre elprisområden. Vad detta kommer innebära för framtiden vet vi fortfarande inte.

Fortfarande 2011 så är det inga banker som erbjuder bättre lånevillkor vid byggande av passivhus. Det har dock under året kommit till min kännedom att vissa banktjänstemän verkar vilja göra just detta men att ledningen i bankerna fortfarande inte riktigt förstått affärsmöjligheterna. Vem vet, kanske 2012 blir året när poletten trillade ner.

Jag gjorde en undersökning med vad ett passivhus innebär vid värdering av mäklarna. Svaren vart på ett sätt skrämmande men samtidigt inte särskilt förvånande. Ett exempel är företaget Notar som hävdar att stora glaspartier från golv till tak innebär ett högre värde på huset än om samma hus var byggt som passivhus. Blir intressant om Notar har samma åsikt om några år..

För många villaägare runt om i Sverige så har elnätsavgiften höjts vilket så även skedde för oss boende här i Vallentuna kommun. Kontentan av detta blir således att det inte längre blir lika lönsamt att energieffektivisera. Att ta bort de fasta avgifterna och ersätta dessa med rörliga skulle öka motivationen och vara rätt väg att gå.

Projektet LÅGAN inleddes.

Vissa elbolag har börjat erbjuda att köpa el från privatpersoner. Bra jobbat, ett steg på vägen!

Stockholm stad fortsätter sin vision om Norra Djurgårdsstaden. Hoppas man sätter ner foten och inte bara kräver några solceller eller vindsnurra på taket utan också kräver passivhus som drar mindre energi.

Andreas Granbäck besökte invigningen av One Tonne life huset, ett samarbete mellan Vattenfall, A-hus och Volvo där en familj skulle bo och minimera sin koldioxidförbrukning.

Norge satsar hårt på byggande av lågenergihus och passivhus. Detta syns i mediabruset över hela året. Bra jobbat Norge!

På det personliga planet så var detta ett år att minnas!!

Så vad händer 2012. Vi kommer att installera en kamin från Contura för att minska vår energianvändning ytterligare. Dessutom har vi installerat en produkt som skall testas denna vinter vars målsättning är att minska energiförbrukningen. Mer information om denna kommer troligtvis i vår. Jag kommer att fundera på vad som skall hända med denna blogg och allt jobb jag lägger ner utan att få något betalt. Det är naturligtvis jättekul att så många är intresserade av Passivhus och energibesparing men tyvärr så börjar jag känna att jag inte kan hålla på med detta på frivillig basis hur länge som helst. Vi får se vad som händer helt enkelt.

Passivhus Granbäck’s websida Granback.se har under 2011 haft mellan 13000 och 18000 unika besökare i månaden! Detta är en en ganska stor ökning från tidigare år vilket tyder på att Passivhus är rätt väg att gå och att energibesparing/energiförbrukning har fått ett ökat fokus vilket naturligtvis glädjer oss.

Med dessa rader vill jag önska er en riktigt God Jul och ett Gott Nytt År!

värdering

Vad innebär det vid en värdering om villan är byggd som passivhus?

Anser mäklare som skall vara experter på att värderingar att ett passivhus uppbringar ett högre värde än ett likvärdigt hus ej byggt som passivhus? Efter att ha kontaktat några av de största mäklarbyråerna så kan jag faktiskt inte svara på denna fråga. Anledningen är att jag bara fått svar från tre mäklarfirmor. Varför inte fler svarat kan man bara gissa. Min högst personliga gissning är att de vet helt enkelt inte hur de skall värdera ett passivhus.

Från de fyra som jag fått svar ifrån så skriver de också olika. Skandiamäklarna skriver att värderingen av ett passivhus skulle ligga högre än ett motsvarande ”vanligt” hus. De kan dock inte ge några siffror. Helt klart förståligt. Företaget Notar skriver tvärtom att passivhus inte är allmänt känt och att det inte skulle påverka en spekulants köpvilja samt att ett nybyggt hus med stora glaspartier är viktigare än driftkostnad. Mäklarhuset säger att ju mer elpriserna ökar borde det ju vara mer intressant för köparna att beredda att betala mer för ett passivhus. Jag kan inte annat än att hålla med.

För mig så låter detta som ett riktigt köpläge. Energipriserna har gått upp senaste tiden och kommer med största sannolikhet att fortsätta göra det. Om du skulle välja att bygga ett passivhus så kommer du att ha mer i plånboken efter att räkningarna är betalda än om du skulle bygga det där huset med stora glasytor. Dessutom så kommer de personer som valde huset med glasytorna att att ha problem med inomhustemperatur och kallras.

Så hur kan man sammanfatta detta. Passivhusen har ännu inte slagit igenom på den svenska marknaden, men det kommer de göra tids nog. Under tiden så råder det djungelns lag angående en värdering. Det skiljer dessutom inom de olika mäklarbyråerna, där enskilda medarbetare vet vad passivhus är för något och dess inverkan på din totalekonomi. Att det är så i verkligheten har jag personligen erfarenhet av. Vid värdering av Passivhus Granbäck så valde vi att anlita ett flertal värderingsmän/kvinnor. Ett person som kom var utbildad fastighetsekonom och visste därför mycket väl vad passivhus var för något. När vi fick alla värderingspapper så skiljde det över 33% mellan de olika värderingar som mäklarföretagen gjorde.

33%! Det är sedan dessa siffror som banken använder när ditt byggnadskreditiv skall göras om till bolån. Det är också värderingen som kan avgöra om du får ett topplån på din bostad eller inte.

Jag är medveten om att det inte kan vara helt lätt att göra en värdering av ett passivhus då de än så länge inte är så vanliga på marknaden men när de företag som dagligdags jobbar med värderingar inte ens är överens om ett passivhus uppbringar ett mervärde eller inte och värderingarna skiljer sig åt med så stora siffror som 33% då inser man att någonting inte stämmer och att vad som behövs är utbildning inom mäklarbranschen och fortsätta berätta samt informera blivande husköpare om vad passivhus är och hur bra det är för deras totalekonomi.

Frågan, ”-Vad innebär det vid en värdering om villan är byggd som passivhus?” ställde jag till följande mäklarbyråer:

Svensk fastighetsförmedling
Notar
Mäklarringen
Skandiamäklarna
Mäklarhuset
Husmanhagberg

Av dessa var det bara fyra som behagade svara. Dessa företag var: Notar, Skandiamäklarna, Mäklarhuset och Svensk Fastighetsförmedling. Här är deras kompletta svar:

Skandiamäklarna svarade per mail
Det är ju inte så vanligt med passivhus och därför kan det vara lite svårt att göra en korrekt värdering av ett passivhus. Jag har dock talat med några mäklare som var insatta i syftet med passivhusen och dess byggteknik. Syftet med passivhus är ju att vara energisnålt. Det är således bra för miljön och bra för plånboken, i alla fall i det långa loppet. Som vi ser det så ligger det i tiden och medvetandegraden om miljön och energibesparande åtgärder har förbättrats. Detta innebär att värderingen av passivhus skulle ligga högre än ett motsvarande ”vanligt” hus. Hur mycket kan jag tyvärr inte svara på i dagsläget.

Vi på SkandiaMäklarna har sedan en tid tillbaka engagerat oss i miljön på ett tydligare sätt. Bland annat ger ut information och enkla tips till våra kunder hur man kan spara på energin i hemmet och dessutom få en bättre ekonomi.

Notar svarade per mail
En värdering baseras på många olika faktorer, det som våra spekulanter främst tittar på är:
1.Läge
2.Storlek/funktion/antal rum
3.Ålder och skick
4.Arkitektur
En låg driftskostnad är också en sak som har betydelse men just ordet Passivhus är ingenting som är allmänt känt och påverkar i sig inte spekulanternas köpvilja märkbart. På nya hus är stora öppna ytor och rejäla glaspartier från golv till tak viktigare så länge som driftskostnaden är inom ramen för vad som kan anses normalt för ett nytt hus. Just arkitekturen med stora glaspartier kan vara svårt att kombinera med kraven för ett passivhus vilket gör att ett nybyggt icke-passivhus sannolikt inbringar ett högre marknadspris under förutsättning att övriga attribut är jämförbara.

Mäklarhuset svarade per telefon
Man får nog idag inte jättemycket mer betalt för ett passivhus. Folk räknar inte med driftkostnaden på samma sätt som de borde. Att värdera ett passivhus är jättesvårt då inga passivhusvillor har kommit in på begagnatmarknaden vilket gör detta jättesvårt.

Du kommer kunna få bättre värdering i framtiden men den initiala kostnaden man betalt för huset idag kommer man idag inte att få tillbaka fast ju mer elpriserna ökar borde det ju vara mer intressant för köparna att beredda att betala mer för ett passivhus.

Svensk Fastighetsförmedling
En värdering av villa bygger på en mängd olika faktorer så som läge, ålder, skicket på villan i största allmänhet m.m. Om det är ett s.k. passivhus torde det innebära lägre driftskostnader är en villa med traditionell isolering och uppvärmning. Detta borde som enskild faktor innebära ett positivt inslag vid en värdering. Hur mycket är omöjligt att svara på utan att ha en helhet av objektet/villan.